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§一宅基地换房的做法与经验以华明镇为例（第2页）

三是享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到了便利的城市生活公共设施。农民开始转变为新型农民或者社区居民。

3。宅基地换房的相关配套政策

天津“宅基地换房”做法不是单纯的拆房——换房，而是一个城镇化建设的系统工程，它包括农民搬迁后土地复耕、解决就业、社会保险和社区管理等多项配套政策。

（1）采取一系列土地复耕配套措施：农民宅基地换房后，原来的土地承包责任制并未改变，土地仍然发包给本村村民，农民可以继续耕种自己的土地。但是基于当地的特点，土地多为盐碱地、排污区，不太适宜耕作，土地产出不高，农民种田意识不强烈。宅基地换房后，土地开始向大户流转，实行大户经营，用于搞经济作物种植。

（2）更新配套设置：一是建设生产用房，为了方便复耕，政府补贴建设简易的生产用房，以便以后拆房时无争议。二是设立了农用机械停车场和大型运输车停车场。三是建设地下储藏室。

（3）解决就业途径：农民住进城镇之后，开始逐渐转型为居民，因此，如何解决农民的生活后顾之忧是必须重点考虑的问题。华明镇宅基地换房之后解决农民就业问题的措施有三方面：一是面向全市企业推介、输送人才；二是在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位；三是设立新区居民培训学校，免费培训农民，开始驾驶、电焊、保洁等课程，提升农民工技能和素质，以适应城镇发展的需要。通过这些措施，华明镇提供了10～20万个岗位，解决了农民养家糊口问题。

（4）各项保险政策：为了解决农民的后顾之忧，天津市政府为宅基地换房后的农民按城镇职工标准交纳了养老保险，每月40元人，参保金由政府买单，目前参保率达85%以上。

（5）社区管理模式：华明示范镇居民实行社区化管理模式，行政机构设置为“三委”结构——村支部、村委会、农工商公司，原行政村委会保留，每个村委会规模为3000户，政府提供300～400平方米的办公用房。示范镇物业管理采取市场化运作，村民第一年物业费全免，第二年人均0。1元平方米，每年递增0。05元，五年后每平方米不超过0。5元，政府补贴0。6～0。7元平方米。社区专门成立综合执法大队，统一负责社区行政执法，维持治安，借鉴香港“一个警察管到底”的做法，实施一支队伍管全部。

（三）“宅基地换房”可借鉴之处

通过天津“宅基地换房”的做法分析不难发现：小城镇集中规划、拆房还地、宅基地整合复耕是一种好的尝试，在城镇化发展的推进上，“宅基地换房”提供了很好的解决方案。

首先，可以解决大中城市城郊地区农村建设散、乱、脏的难题，解决城郊地区规划和治安混乱的问题。

其次，在金融危机来临、房地产市场低迷的背景下，“宅基地换房”可以推动地区固定资产投入，拉动内需。

再次，“宅基地换房”采取政府主导、市场运作，可以解决城镇建设面临的融资难题。

最后，可以整合城市周边土地，既可保护耕地，又可提高城市土地利用率，加快城镇化进程。

1。有一个好的完善的规划

华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，在选址、功能区域划分、配套设施建设、社区管理等方面都有细致周到的前景规划，体现了统筹城乡发展，统筹社会各方面发展科学发展观。宅基地换房不是把原来的乡村简单推倒重来，而是有长远的规划，有完善的配套设施，既有利于赢得百姓支持，使小城镇建设顺利进行，又有利于改造之后新城镇的发展，实现了农民从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。

同时，天津“宅基地换房”试点作为一个系统工程，相关配套政策包括费用的减、免、补，解决了搬迁后农民的就业、社会保险、社区管理等难题，新城镇的公建配套设施也相当完善。这些配套政策解决了农民的后顾之忧，也为宅基地换房政策顺利推行奠定了基础。

2。有国土资源部的支持：划拨周转用地

土地流转问题是小城镇建设遇到的棘手难题，天津华明镇“宅基地换房”之所以能顺利推进，一个重要因素是国土资源部率先安排6402亩周转用地，使得当地政府可以先建设、先安置，把整地、拆迁、资金等诸多要素交织的矛盾降至最低。

3。有老百姓的支持和拥护

天津“宅基地换房”试点项目在实施之前，进行了充分的调研和论证，同时实施过程中让农民充分了解政策内容，通过6份合同进行自愿申请，达到90%以上的申请方可启动项目，这就保证了政策符合村民利益，具备了坚实的群众基础。他们能得到老百姓的拥护，其原因是：

（1）当地村民所拥有的土地大都是盐碱地，农业种植收入不高，在良好的安置政策面前，农民对土地的依恋程度不高。

（2）当地老百姓对工业文明和城镇生活的认同感较强。在华明镇，单纯靠种地为生的人不多，多数人从事第三产业或外出打工，因此，他们对于小城镇建设的热情很高。

（3）宅基地换房的政策符合当地老百姓的心理预期。华明镇宅基地换房政策中，农民得到的人均30平方米房屋面积，所得房屋性质为商品房，进入城镇居住之后，社会保险、劳动就业有较好的保障。这些都基本达到了当地老百姓的心理预期。

4。有较好的操作模式

天津华明镇宅基地换房的操作模式上实行政府主导、市场运作。天津“宅基地换房”试点由区政府牵头，市建委成立一个独立的公司负责征地、融资、规划、建设，甚至连物业管理也采取市场化运作模式，这种模式由企业运作，既赢得了效率，确保了项目的顺利实施，减轻了政府的负担，过程由政府把关，确保了规划的整体性和项目质量的稳定性。同时，政府在实施征地、换房时，操作也很规范。经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。然后让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90％以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同。这样，先申请——再审核——最后换房的过程相对规范顺利，农民的抵触情绪较低。